近日,海南的12家地產商因為囤占了海南三成的閑置土地而被推上了風口浪尖。據瞭解,“囤地”是開發商“有能力”、“有預見”的標簽,甚至,一個房地產企業有多大實力,也要靠它的囤地量與囤地能力來證明。
  為什麼開發商會如此熱衷“囤地”?
  有專家分析,開發商大量“囤地”的背後潛藏著巨大經濟利益——房企只拿地不開發,數年後地價成倍增長,這就是“養雞的不如倒蛋的”,“有開發商‘囤地’22年只挖了一個坑”,一位業內人士告訴記者,“但這又有什麼關係呢?這個坑裡藏著金子呀。”
  土地:錢生錢的秘密
  會“囤地”、“囤”好地,閑置又有什麼關係呢?
  “上市公司的‘囤地’現象非常驚人,根據它們公開的年報簡單分析,以這些公司開發的建築面積計算,它們的‘囤地’規模最小的能開發20年以上。”SOHO中國董事長潘石屹曾感嘆。他戲稱,在房地產界,“養雞的不如倒蛋的”,“囤地”往往更賺錢。他舉例說,幾年前,兩家開發商同時拿下同一地段的兩塊土地,一家開發商建了房子,賣出房子後發現沒有賺多少錢;另外一家開發商“囤”著地,什麼都不做,若干年後把土地賣給別人,賺的錢是第一家的幾倍,“如此循環往複,在房地產界‘屯地’少的反而成了另類。”
  除了賺升值收益之外,開發商為何熱衷“囤地”?另外一個原因是:只有豐富的“儲備土地量”,才能更受資本市場追捧,這是“錢生錢”的秘密。富陽中國控股業務部的王勇告訴記者,對於大型上市公司而言,儲備土地的價值不僅在土地上,同時也是運營戰略的需要,尤其在“地王”出現後,就可以在資本市場獲得更多的潛在收益。
  囤地:泡沫的發源地
  儘管地價和房價快速上漲的原因是複雜的,但是土地作為典型的、稀缺且供給不足的公共資源特性,使之成為推動房價上漲預期的主因。在經濟高速增長下,公共資源稀缺和供給不足所產生的矛盾尤為突出,稀缺資源擁有者獲得的收益遠遠大於資源增值者,這使越來越多人去搶奪資源,搶奪的人多了,又進一步推高了資源的價格,於是又有更多人進場。
  資金流動性過大會加劇這種對搶奪現象的出現。根據國家統計局和央行公佈的數據,過去十年,貨幣超發量居高不下,而中國的貨幣量和實體經濟規模間的距離卻在逐步拉大,越來越多資金進入到虛擬世界,而非實業。
  “做實業非常辛苦,能夠達到20%-30%的收益率已經非常不錯了。”一位已經成功轉身的“投資家”告訴羊城晚報記者,他過去經營一家小家電企業,2007年,他把企業賣掉,之後參與了一些房地產項目建設。在越秀區,他和朋友買了一塊地,雖然有所獲利卻不免擔憂,“今天這個時代,人人都想成為巴菲特,認為錢生錢才是王道。可是,人人都拿著錢去投資,項目在哪裡?到最後恐怕只有一堆泡沫。”
  頑疾:
  土地增值稅清算能否奏效?
  今年4月3日,廣州市國土房屋管理局出台的《土地集約利用實施意見》明文規定,經批准閑置土地延期開發涉及土地增值的,應補交增值地價。其中明確了建設項目的開竣工時間、標準及延期竣工的處理方式,對閑置土地處理進行細化。
  有市場人士分析,這意味著開發商拿地1年必須開工、3年內要竣工,延期將變得很困難,即便延期,所獲得的土地增值也要與政府分成,這或許會加快土地流轉,有利於“囤地”現象的減少。
  然而,有市場人士卻認為,“清算”未必能真正推進下去。中原地產項目總經理黃韜說,該新政的實施,“威脅的意味更多,只是再次強調而已,應該不會真正實施”。對於土地增值稅,目前很多開發商都是拖,慢慢做,很少開發商會拿幾十上百億元去交增值稅。
  另外,增值稅的計算方法也為開發商的有意“逃稅”製造了天然條件。據瞭解,由於增值稅的征收需要核清每個項目的具體成本,因此要在項目銷售完成後才能進行,“開發商辦法多的是,比如留幾套房子故意不賣,那麼增值稅就沒法征收了。”一位開發商笑說,“如果真想‘囤地’,辦法同樣有的是,挖個坑,慢慢蓋,先竣工一兩棟,其他慢慢來。”然而,也有開發商提出不同的看法,認為“囤地”時代已經過去。“典型例子是某香港上市房企,由於過分強調土地增值帶來的收益,其項目擴張速度與內地同行相比,明顯較慢,因而錯過了內地房地產市場發展的黃金時期,這也影響了該企業在內地市場的份額。”一位上市公司華南地區總裁認為,“‘囤地’獲利的時代漸漸過去了,現在必須短平快,現金為王,快節奏開發,不然會死得很難看。”他認為,地產商必須接納“微利時代”的到來,之前靠低成本“囤地”獲利的模式,在地價越來越貴的今天已經不再賺錢,搞不好還會被套牢。
  (原標題:養雞的不如倒蛋的 “囤地”22年只挖了一個坑)
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